成都拍出4宗養老用地，溢價最高超130%

6月17日星期一，不過是初夏的成都一個普通的工作日，白天大家熱議的話題是號稱“史上最大剪刀差”的神盤仁恒濱河灣的報名搖號人數到第三天會不會超過兩萬，攀成鋼空氣中富貴的味道讓買房已經像買彩票一樣誘人；晚上大家刷著宜賓長寧地震的朋友圈，為宜賓的鄉親父老祈愿平安。

同樣是在這一天，在成都土拍市場一口氣拍出四塊主城區A6養老用地，均無流拍，除三號宗地受地塊形態限制競爭小以外，其他3塊成交溢價率均超過100%，二號宗地成交溢價率更是達到136.8%，使用年限均為50年，且均為建設營利性養老院用途。這樣激烈的養老土拍行情，在全國范圍內都實屬罕見。

成都市興城集團旗下成都醫療健康投資集團（簡稱“成都醫投”）競得一號宗地：大觀村13.7819畝社會福利用地，容積率1.8，計容面積16538㎡，樓面成交價4900元/㎡，溢價率125%。據悉，該宗地含無償移交的3000㎡社區衛生服務中心1處。

成都醫投同時奪得二號宗地：成龍路街道糧豐3組5.9836畝社會福利用地，容積率1.8，計容面積7180㎡，樓面成交價5060元/㎡，溢價率136.8%；該地塊為全自持要求。

一號宗地和二號宗地也是本輪養老土拍區位條件、交通條件最好的兩個地塊，分列南三環內外兩側，交通便利，均具備打造城市東進標桿養老項目的條件，成都醫投也無疑是本輪養老土拍的最大贏家。

剛從蒲江拿地回來的錦江辰錦拿下紅砂村6組粉房堰三號宗地，幾乎起拍價獲取，計容面積10340㎡。據悉，該地塊含總建筑面積10%移交作為公益性養老院建設要求及800平米社區用房配套設施無償建設移交一處，綜合樓面價照此算略有上浮。

來自江蘇無錫的九如城養老產業投資有限公司豪取武侯區武侯新城版塊鐵佛村3組15.2715畝社會福利用地，容積率2.5，單位地價成交價755萬元/畝，溢價率136%。

武侯新城一直是成都備受關注的潛力區域，政府布局多個TOD項目，營造低碳森林公園系統，打造新經濟產業集聚區，未來基地價值可期。按照該類體量養老項目拿地兩年正式運營的常規節奏，九如城項目需適應城市更新節奏，同時面臨同區域椿萱茂、碧桂園、泰邦健康、優護家等養老品牌的競爭，加之武侯新城新的公服用地和開發商返建養老項目不斷釋出以及航線影響，九如城也許會在成都打一場硬仗。

存量物業租金上漲，獲取A6用地成為實力資本進軍成都養老新路徑！

2018年成都“5.15新政”后，商辦市場上揚，加上成都集中式長租公寓市場在2018年集中爆發，龍湖、萬科、碧桂園、華潤、朗詩等各大房企領銜的長租品牌迅速擴張，在成都落地了數十個集中式長租公寓項目。

據有關行業研究機構統計，各大長租公寓品牌在成都市場合計獲取房間數量超35000間，一定程度加劇了類酒店物業租賃的競爭激烈程度，加之醫療美容等其他大健康業態的競爭，運營成本高、投資回收慢的各大養老企業，一時之間在成都三環內無樓可拿。

民營養老資本投資收縮，國有資本加快布局，養老產業成為能力者游戲！

2018至2019年，受整體經濟環境影響，養老投資市場發生著一些悄然的改變。今年5月，某地產公司發布公告，宣布從上市公司主體剝離包括養老在內的部分非地產業務。

近日，萬科內部確立了四大區域重點業務名單，未上榜的新業務不再新增和拓展。業內媒體報道，中西部區域只剩下了開發業務。

不得不設想，未來還會不斷有一線地產企業宣布剝離創新業務，聚焦開發等主營業務；地區型中小房企旗下機構型項目停止布點，轉向區域外拓，獲取遠郊文旅康養小鎮類項目，謀求新的市場占位。

與此同時，國有資本在成都的布局加速到來。華潤（置地、維麟）、太保家園、國壽嘉園、華僑城、中鐵文旅、中信醫療健康及部分區縣國投均有項目落地或在籌備中，預計建設床位數超過2014-2018年民營營利性養老床位建設總和。遠洋旗下養老品牌椿萱茂在川渝地區已獲取養老項目總數達到8個，包含CB及CLRC兩類產品，總經營面積逾10萬㎡，已開業及籌開中的養老床位數已超過2200張，儼然形成“商有太古里，老有椿萱茂”的品牌印象。

展望未來：投建管分離是資源協同、產業融合的最有效手段。

不同的資金來源，決定了企業不同的業務模式和發展道路。尤其是一線的服務及管理，比如房企和險資自建服務團隊，組織運行成本及管理團隊人力成本必然居高不下，市場期待有專業技術能力和人才持續輸出能力的“專業運營供應商”助推行業的進一步分工。高齡膳食者配送中心、養老機構內置醫療運營商、護理人才培訓、專業耗材輔具、康養項目營銷代理等，未來均存在相應的市場機會。

在這樣的行業發展趨勢下，成都市場期待更多有耐心、有決心的國有企業，承擔起普惠養老的中流砥柱責任，維護行業健康發展，為成都老人的美好晚年生活謀求福祉。

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來源于《相談室》