市場反饋“消極” ，養老地產道阻且長

近年來，隨著社會老齡化程度的加劇，“銀發”市場迅速擴張。其中，養老地產更是被地產商們稱為“夕陽下的朝陽”，萬科、龍湖、遠洋、綠地等房地產商紛紛把觸角伸向養老地產。但養老地產的蛋糕不是想吃就能吃到的，從去年的市場發展來看，房企的布局多是“雷聲大雨點小”，這種現象背后有著怎樣的行業暗疾，養老地產未來又該走向何方？

“銀發經濟”吸引房企轉型

房企正逐漸告別開發商的單一角色，轉型城市配套服務商，將觸角延伸至購物、教育、醫療、養老等多個領域，試圖建立起全生命服務產品體系。

人口老齡化已成為一把“達摩克利斯之劍”。國家統計局1月21日發布的數據顯示，2018年出生人口比2017年減少200萬人，為1523萬人，同時隨著老年人口的增加，65歲以上占總人口的比例達到11.9％，比上一年提高0.5個百分點。由數據可見，我國人口老齡化帶來的挑戰不容小覷。

不過，其蘊含的市場潛力同樣不容忽視。據全國老齡工作委員會預測，我國養老產業規模到2030年有望達22.3萬億元，未來10-15年是養老產業快速發展的黃金時期。

在此背景下，《2017-2018中國產業園區市場研究報告》提出：“房地產行業告別高增長、高利潤、快周轉的‘黃金時代’，走進‘白銀時代’，已成為行業共識。房地產企業紛紛謀求轉型，尋求多元化業務和贏利點，以應對市場新常態下的變化與挑戰。”

而早在2014年，時任萬科總裁郁亮曾將中國地產的下一個十年稱為“白銀時代”，在他看來，和“黃金時代”不同，“白銀時代”競爭更為激烈，“個位數的增長速度”將成為常態。

房企也正逐漸告別開發商的單一角色，轉型城市配套服務商，將觸角延伸至購物、教育、醫療、養老等多個領域，試圖建立起全生命服務產品體系。由此，老齡化社會產生的“銀發經濟”促使房企將養老地產視為多元化業務中的重要一環。

據媒體不完全統計，全國已有80家地產商進軍養老地產市場，公開信息披露的養老地產項目達百余個。除了萬科、龍湖、遠洋、綠地、綠城等眾龍頭房企踴躍入場外，一些中小房企也紛至沓來，成為養老地產領域中的重要組成部分。

“理想豐滿現實骨感”

用戶普遍反映費用較高，讓房企感到發展養老地產或許只是“理想很豐滿，現實很骨感”。

房企進軍養老地產，可謂具備了天時地利，但似乎缺了點“人和”。

作為新興產業的養老社區，較高的費用可能會讓人“望而卻步”。家住北京的王女士向中國商報記者表示：“去年曾有一個做地產的朋友向我推薦，因為我也馬上面臨贍養老人等現實問題，為了讓父母安度晚年，考慮讓父母住養老社區，除了生活有保障外還能交到更多的朋友。”王女士同時表示，“好是好，但成本太高了，不僅先要拿出不少的錢，而且以后每年還要付房租和護理費等一系列費用，現在還是住不起。”

據公開資料顯示，2017年12月12日，北京市民政局舉辦新聞發布會，正式發布了共有產權養老試點項目“恭和家園”已投入運營的消息。恭和家園是北京的共有產權養老試點項目，實現了居家養老和機構養老的有效銜接，把居家養老嵌入到了機構養老之中。但自恭和家園投入運營后的十多個月里，其所售房源占總房源的比重還不到三成。

據了解，恭和家園所售房屋均價為5萬元/平方米，其中，購房者購買的是95%的產權，另外5%產權由開發商自己持有。除此之外，購房者每戶每月需要繳納3000元服務費，包括物業費、管家費等費用，如果在項目食堂吃飯，一日三餐的費用為55元左右。值得注意的是，恭和家園位于北京東五環外，項目緊鄰廣渠路，彼時周邊二手房價格普遍在5萬元/平方米左右。

用戶普遍反映費用較高，讓房企感到發展養老地產或許只是“理想很豐滿，現實很骨感”。對此，合碩機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示，當前老年人的消費觀還是較為保守和謹慎，而目前房企推出的養老地產項目消費水準普遍較高。目前來看，大多數老年人就算是選擇機構養老，也只是會選擇成本相對較低的場所。

因市場反饋“消極”，所以，在房企的多元化業務探索中，相比起長租公寓的蓬勃生長來，養老地產的發展相對謹慎。從目前的情況來看，市場上多數房企雖然都在積極布局養老地產業務，但多數只是淺嘗輒止，只有少數房企進行了大規模的布局。

養老地產將走向何方

當前，雖然眾多房企紛紛搶灘打造養老產品線，但養老服務的投資回報率遠低于傳統房地產投資。

1月8日，在上海舉行的2019丁祖昱評樓市年度發布會上，易居企業集團CEO丁祖昱對2019年房地產市場做出十條預測，其中一條便是“看好物業管理行業，短期不看好養老地產行業?！?/span>

養老地產的概念雖產生已久，但尚無明確的成功商業模式。據了解，當前，雖然眾多房企紛紛搶灘打造養老產品線，但養老服務的投資回報率遠低于傳統房地產投資。那么，對于房企而言，養老地產這塊“蛋糕”就吃不上了嗎？

郭毅表示，事實上，現在不應該把60歲作為進入老年的節點，隨著我國科技的進步、醫療技術的成熟，平均壽命在不斷延長。如今，60歲以上的部分老年人對于養老地產的需求還沒有那么高。對于房企而言，未來發展養老地產應該考慮到這一因素，房企可以從老年人的身體狀況及其健康需求等方面發力。比如，從保持這類群體晚年生活健康愉悅生活狀態角度去設計一些產品和服務，可能更貼近需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國商報記者稱，對于老齡化的理解，很容易和“社會負擔”畫上等號。所以過去很多養老地產經營者刻意追求安靜、養護、健康等概念，但最后發現市場并不認可。

對于房企如何吃上“銀發經濟”這塊蛋糕，嚴躍進建議，可繼續在社區建設中搭建半獨立半混居的服務體系?！氨热缫粋€小區有十棟樓，可單純設計一棟有較好老年服務設施的，而老年人平時在社區生活也可以接觸到其他年齡段的人，這樣反而會比較踏實。此外，應強調老年文化建設，研究推出適合老年人的心理和生理特征的創新服務等。”

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來源于《中國商報》