我太難了！網(wǎng)紅養(yǎng)老項目，年年虧損，五年都賣不掉！最近一年少約1.5億

9月18日，北京產(chǎn)權交易所信息顯示，北京城建旗下的北京長青國際老年公寓有限公司100%股權及79484.22萬元債權掛牌底價為8.25億元。而在一年前的8月22日，同樣是北京長青國際老年公寓有限公司100%股權及79484.22萬元債權，掛牌的底價是96964.64萬元，也就是說，才一年的時間，掛牌底價就少了約1.5億！據(jù)了解，該項目在最近五年，一直在努力轉讓，但一直都沒有成功，最高報價14億，最新報價為8.25億元。從最初的北京城建集團有限責任公司擬將持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及61880.0351萬元債權轉讓，掛牌價格為64332.91萬元。2014年至2019年以來，該項目成了北京城建的一塊心病，一直努力退出該項目，轉讓項目股權，但一直沒人接盤。

2018年10月22日年掛牌轉讓底價96964.64萬元。

2019年9月18日年掛牌轉讓底價82484.22萬元

信息顯示，該項目2017年虧損3072.8萬元，2018年8個月虧1847.24萬元。此前年虧損多的有5000萬元。

來回顧一下，這個網(wǎng)紅的養(yǎng)老項目：

一、項目基本情況

北京國際老年公寓經(jīng)營公司由北京城建集團有限責任公司持有100%股權。主要經(jīng)營管理北京長青國際老年公寓，從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。北京長青國際老年公寓位于北京市生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)密云西田各莊鎮(zhèn)，京密引水渠渠首以西100米，君山別墅以北，距京承高速密云站約10公里。北京長青國際老年公寓于2010年9月建成，占地206畝（13萬平米），規(guī)劃建筑面積6.7萬平，共有不同風格、不同品質和生活服務特點的各式公寓425套，由5大特色組團組成。

A組團為一梯兩戶的居家養(yǎng)老公寓，共計182套。其中一居室89套(面積98平方米)，兩居室93套(面積126平方米)，精裝修，帶電梯，帶家具，基本實現(xiàn)無障礙。

B組團為臺地式和躍層式居家養(yǎng)老公寓，共計58套。其中：臺地式公寓34套，分為一層庭院式(面積為132平方米)和二層陽臺式(面積為123平方米)，已完成簡裝修，可輕松實現(xiàn)無障礙改造。躍層式公寓24套，面積由 180平方米——215平方米。

C組團為二層聯(lián)排式居家養(yǎng)老公寓，共計92套。其中一居室24套(面積88.5平方米)，二居室44套（面積132.4平米），一加一居室24套(面積97.4平方米)，聯(lián)排式公寓配有田園花地，預留無障礙設施改造空間。

D組團為9套獨棟高端養(yǎng)老公寓(面積282平米)，為不同需求的養(yǎng)老群體提供豐富多彩的家居生活空間。

E組團為酒店式公寓，共計82套，150張床位，面積分別為60平米和107平米，可為不同需求的入住者提供全方位、全天候的醫(yī)療養(yǎng)老服務。

北京長青國際老年公寓還建有面積約1萬平方米的老年人配套活動場所，配備了影院、餐廳、游泳池、健身房、乒羽館、書畫室、棋牌室、醫(yī)務室、無障礙設施等，一應俱全……

二、項目歷史回顧

2004年，紅基會啟動了曜陽國際老年公寓項目，并制定了《曜陽養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展綱要》，稱要探索出一條符合中國國情的公益性和產(chǎn)業(yè)化相結合的新型養(yǎng)老模式。2005年紅十字會與北京城建集團開始合作。當年6月，雙方于北京市密云縣西田各莊鎮(zhèn)龔莊子村注冊成立長青國際，注冊資本2999.9萬元，其中北京城建集團出資2400萬元，持股80%，紅十字會拔萃學校出資599.9萬元，持股20%。

北京城建集團派駐北京曜陽老年國際公寓的副總經(jīng)理徐艷向記者表示，在此項目中，紅十字會實際上并未掏錢，其注冊資金系北京城建集團捐贈。

2006年，北京土地整理儲備中心密云縣分中心便征用了龔莊子村的206畝集體建設用地，征地補償金為每畝3萬元。北京市國土局成交文件顯示，2007年6月，長青老年公寓公司以9097萬元的底價拿下這掛牌的206畝居住用地，規(guī)劃建筑面積約8萬平方米，容積率為0.6，樓面地價約1100元/平方米。

2007年11月，北京曜陽國際老年公寓奠基，時任中國紅十字基金會副理事長江丹在奠基儀式上介紹：“北京曜陽國際老年公寓是中國紅十字基金會繼在揚州、杭州之后興建的第三所老年公寓，是由中國紅十字基金聯(lián)合北京城建集團實施的一個不以營利為目的的社會公益項目。該項目占地面積206畝，總投資約3.8億，設有家庭式養(yǎng)老套房425套，可同時供1000位老人居住。”

但是直到2008年2月，該項目才拿到施工許可證，施工單位和設計單位均為北京城建集團下屬子公司，分別為北京城建二建設工程有限公司和北京城建設計研究總院有限責任公司，合同約定竣工時間為2009年4月。

但直到2010年6月，北京曜陽國際老年公寓才竣工。北京城建當時曾打算將一半的老年公寓用于出售，中原地產(chǎn)為該項目制作的一份營銷策劃方案顯示，建議出售部分的售價在每平方米6500元至2萬元。

“由于土地出讓規(guī)定只能用于老年公寓，產(chǎn)權不能分割，所以沒有銷售?！毙炱G稱。北京曜陽老年國際公寓曾試圖以“以租代售”的形式回籠資金，2010年至2011年上半年間，該項目曾以每平方米1.4萬元的價格，與部分客戶達成租賃協(xié)議，租賃最長可達70年?！昂炇?0年租期的客戶不到5%，”徐艷稱，“后來有的老人過世了，也退回了一些?！?/span>

2011年7月，郭美美炫富事件引爆紅十字會的信任危機。

與此同時，北京曜陽國際老年公寓“以租代售”事件被媒體曝光，隨后緊急叫停。2010年11月該項目建成后，長青老年公寓公司的法人代表便由紅十字會的江丹變更為北京城建置地公司總經(jīng)理蔡強。

此后，北京城建將425套公寓采用“會員保證金+租金”方式經(jīng)營，具體為繳納3萬-10萬元不等的保證金后，即可以每月4000元-6600元不等的價格租下公寓，租期最短三個月。

但是直到6月11日，該老年公寓仍有約一半閑置，“目前大概有200戶入住，周圍有醫(yī)院，60歲以上老人可以入住。”北京曜陽國際老年公寓工作人員介紹?！皼]有入住的公寓還沒有裝修，因為要根據(jù)入住老人的需要來裝修?！毙炱G補充說。2012年和2013年，長青老年公寓公司均虧損約5000萬元。

三、項目商業(yè)模式

2010年6月，北京曜陽項目竣工。總建筑面積6.72萬平方米，總投資約4.5億元。

按照當時的宣傳，該項目按四星級酒店標準設計，有不同檔次公寓425套，均采用星級酒店服務管理模式。落成典禮上，北京市政府、市國資委、市總工會皆有代表參加，密云縣常務副縣長王穩(wěn)東致辭。紅基會的業(yè)務主管單位——中國紅十字會的黨組書記、常務副會長王偉也出席并致辭。

北京曜陽項目實施之初，紅基會曾考慮使用租、售結合的經(jīng)營模式。

中原地產(chǎn)為北京曜陽所做的一份營銷策劃案中，北京曜陽一半的老年公寓將用于出售，總面積約2.5萬平方米，單價為每平方米6500元－20000元不等。

但由于在土地出讓時做了前置約定，即只能用于老年公寓建設，不得分割出售，因此北京曜陽無法銷售房產(chǎn)。

隨后，北京曜陽另辟蹊徑，試圖通過“以租代售”的形式運營。北京曜陽一位不愿具名的副總經(jīng)理承認，2010年至2011年上半年間，北京曜陽項目曾以每平方米1.4萬元的價格，與客戶達成租賃協(xié)議，此租價與周邊商品房的售價相差無幾，且租賃最長可達70年，實與賣房無異。

2010年6月，密云縣西田各莊鎮(zhèn)政府在對外宣傳中，曾稱北京曜陽項目當時的租售率達到50%。

但紅基會事業(yè)發(fā)展中心人士表示，“以租代售”系北京城建集團方面作出的決定，紅基會2011年中發(fā)現(xiàn)此事后，與城建集團協(xié)商，“以租代售”被停止，不過，此前與租戶所簽合約依然有效。據(jù)工商材料顯示，2010年曜陽老年公寓落成后，長青國際即申請企業(yè)變更登記，法定代表人從江丹變更為北京城建置地公司總經(jīng)理蔡強，蔡強現(xiàn)任北京曜陽總經(jīng)理。

“以租代售”停止后，北京曜陽目前采用“會員制”方式經(jīng)營，具體為繳納10萬－20萬元不等會費后，即可以每月4900元－6500元不等價格租下公寓，租期最短三個月。

與此對應，入住者可享受高標準的養(yǎng)老服務。

四、項目發(fā)展方向

2015年下半年，北京城建集團從北京拔萃雙語學校手中回購了20%股權，并于2016年中完成工商資料變更。北京城建集團2016年財報中提及北京長青國際老年公寓項目，仍然是持股80%的控股子公司，到了2017年報中，變成持有100%股權的全資子公司，均沒有提及股權回購事宜。

北京曜陽國際老年公寓也是中國紅十字總會事業(yè)發(fā)展中心退出的第一個項目。完成股權回購后，北京城建一直在努力轉讓股權及債權，并再再再次將北京長青國際老年公寓100%股權及債權掛牌出售，北京城建一直在努力，不斷地努力進行股權轉讓，最后誰會接手呢？拭目以待。

文章來源：養(yǎng)老那些事兒